Главное меню
Договор долевого участия Ногинск

Так ли страшен договор долевого участия в Ногинске?!

Рынок недвижимости в Ногинске предлагает нам такую модель приобретения собственного жилья как заключение договора долевого участия, то есть инвестирование собственных средств в строящийся многоквартирный дом в Ногинске. Какие есть преимущества в такой модели и какие существует риски для инвесторов, давайте разберемся в данной статье.

Договор долевого участия предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно ст. 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация в органах Росреестра представляется ключевым моментом в таких отношениях. Именно регистрация исключает дублирование, то есть практику двойных продаж. Известно, что до принятия названного закона недобросовестные строители продавали одну и ту же квартиру на этапе строительства по несколько раз различным покупателям. Понятно, что о такой ситуации покупатели узнавали только на завершающей стадии строительства.

Кроме того, на этапе государственной регистрации договоров долевого участия в Ногинске осуществляется правовая экспертиза правоустанавливающих документов застройщика. И если какой-то документ будет отсутствовать или вызовет сомнение, то в регистрации будет отказано до устранения противоречий, неточностей и т.п.

Итак, если вы хотите приобрести жилье в Ногинске по такой схеме, то не подписывайте договор сразу. Попросите дать вам бланк договора с собой. Возьмите тайм-аут для самостоятельного изучения условий договора и для проверки такого договора незаинтересованным юристом. Ремарка фирмы-продавца на ваше заявление типа «пока вы будете изучать договор, квартира уйдет» должна вас насторожить. Если вы действительно думаете, что за пару дней квартиру смогут приобрести другие покупатели, то предложите внести задаток.

Важным моментом является вопрос о том, какой договор по сути и форме предлагается к заключению и подписанию. Несмотря на то, что строительные компании в Ногинске обязаны оформлять только договоры участия в долевом строительстве, многие застройщики предлагают заключать иные договоры под названием «предварительный договор», «договор инвестирования», «уступки права требования» и иной. Имеют место быть случаи, когда сам договор носит название «договор участия в долевом строительстве» или договора долевого участия, но по своей сути не является таковым. Это обычно делается для того, чтобы избежать обязательной для договора долевого участия государственной регистрации. Такая практика представляется порочной и при таких обстоятельствах инвестор не сможет защитить свои права, какие ему дает Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Далее, дольщикам Ногинска следует четко знать, кто является контрагентом, то есть другой стороной договора, а именно какая компания-застройщик. Об этой компании необходимо собрать информацию. Благо, что для ее получения существует множество источников и в первую очередь, Интернет. У застройщика должна быть правоустанавливающая документация на объект недвижимости, а так же он должен быть финансово состоятельным, ведь в случае банкротства пострадают в первую очередь, - инвесторы. При подписании договора следует обращать внимание на название компании. На практике бывают случаи, когда реклама о продаже осуществляется крупным известным застройщиком, а на деле договоры подписываются его «дочками», посредниками или фирмами-однодневками, с которых в случае банкротства ничего невозможно будет получить назад. Особенно тщательно необходимо подходить к договорам уступок права требования. Такая договорная модель может быть в виде цепочки неоднократных уступок. Всю историю таких уступок необходимо проверять с анализом законности и согласованности уступок, с подтверждением оплаты.

 

Важно знать, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, и только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства.

 

При малейших сомнениях в легальности от приобретения жилья в Ногинске по такой схеме лучше воздержаться.

Что касается текста договора, то все существенные условия договора долевого участия перечислены в п.4 статьи 4 названного Закона. Так договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (пени, неустойки, штрафы и иное). Наличие всех названных позиций представляется очень важным, поскольку при отсутствии хотя бы одного условия договор считается незаключенным.

На отношения, связанные с заключением и исполнением договора долевого участия, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных и иных аналогичных нужд, распространяется действие Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Очень уязвимым условием такого договора является цена договора. Практика показывает, что на завершающем этапе строительства дома дольщики вынуждены доплачивать застройщику по различным надуманным основаниям, таким как, например, изменение площади, повышение курса валюты, увеличение строительных издержек и многое другое. Более того, инвесторам предлагаются такие формы оплаты, которые являются «мутными», не позволяющими в последствии обеспечить возврат денежных средств в случае расторжения договора, например, векселя, страхование, бронирование, договор оказания услуг по оформлению права собственности, по проектированию и дизайну квартиры и т.п. Такие платежи не относятся к цене договора, то есть не являются платой за недвижимость в Ногинске. Поэтому каждый раз внося денежные средства по требованию застройщика, необходимо четко знать на что и на основании какого документа вносятся денежные средства.

Закон № 214-ФЗ в ст. 5 определяет, что цена договора – это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Менять цену договора можно только после заключения договора и исключительно по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В договоре могут быть прописаны различные способы и механизмы внесения оплаты: путем внесения платежей единовременно или в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, установленный договором. Следует знать, что в случае, просрочки внесения единовременного платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. А систематическая просрочка платежей, то есть более чем три раза подряд в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Дополнительно участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Не менее важным является вопрос подписания акта приема-передачи объекта инвестирования. Так, передача объекта застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, - не позднее предусмотренного договором срока. Важно помнить о том, что если застройщик предлагает подписать акт с недоделками, то лучше отказаться от его подписания либо согласиться, но перечислить все недостатки, которые имеет объект на момент подписания и указать сроки их устранения. Застройщик обязан будет устранить все недостатки объекта в определенные сроки. Если же недостатки обнаружились после подписания акта, то застройщик все равно обязан их устранить, если строительно-техническая экспертиза даст положительное заключение об имеющихся недоделках в связи с некачественным строительством в Ногинске.

Другим актуальным вопросом является вопрос начала оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг. Что касается расходов по эксплуатации, то в основном таким моментом является дата сдачи дома в эксплуатацию, когда собственно говоря, и возникают расходы по его обслуживанию. Но если в договоре долевого участия не установлена дата начала оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, то обязанность по оплате возникает с момента оформления права собственности. Если условие по оплате таких расходов установлено в договоре, то дольщик обязан начать оплачивать с установленного момента, вне зависимости от заселения.

Не менее болезненным является вопрос получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости в Ногинске. Получение правоустанавливающего документа на объект недвижимости в такой схеме приобретения жилья представляется в настоящее время архи сложным делом. В основном дольщики используют судебный способ отстаивания своего права, поскольку обещанных застройщиком свидетельств, уже оплаченных дольщиками, приходится ждать годами, поскольку сама процедура оформления права собственности в новостройках – сложна, много этапная и зависит от всех участников инвестиционного проекта.

Таким образом, при приобретении жилья по договору долевого участия в Ногинске, будьте бдительны, внимательны и осторожны!!!

Популярные темы

21.08.2015, 20:38
Купить квартиру в Ногинске самому или обратиться к риэлтору
24.12.2015, 18:01
Договор дарения квартиры Ногинск
16.12.2015, 10:30
Сдача квартиру в наем в Ногинске
14.11.2015, 16:44
Что нас ждет от налога на недвижимости
Никто не решился оставить свой комментарий.
Будь-те первым, поделитесь мнением с остальными.
avatar