Главное меню
Сдача квартиру в наем в Ногинске

Сдача собственником квартиры в Ногинске в наем представляется его неотъемлемым правом, ведь что такое право собственности? Это право владения, пользования и распоряжения имуществом. Об этом так и говорится в статье 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В теории и практике гражданского права до настоящего времени окончательно не решен вопрос, является ли сдача недвижимости в Ногинске в наем предпринимательской деятельностью или нет. Сдача жилого помещения в наем как гражданско-правовая сделка содержит все признаки предпринимательской деятельности, определение которой дано в статье 2 Гражданского кодекса РФ. Так, предпринимательской является, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Получается, что собственник систематически получает прибыль от использования своего имущества в Ногинске. Отсутствует одно звено - регистрация в качестве предпринимателя. Однако, отсутствие регистрации не дает право считать такую деятельность не предпринимательской. Наоборот, ведение деятельности без регистрации влечет за собой юридическую ответственность вплоть до уголовной. Вместе с тем, на практике не имеется случаев привлечения к ответственности собственников за отсутствие регистрации в качестве предпринимателя. Государство лишь следит за тем, чтобы такие собственники своевременно и в полном объеме оплачивали налоги в размере 13% от полученного дохода. Добросовестные наймодатели так и делают: платят налоги и спят спокойно, а недобросовестные налоги не платят и стараются закамуфлировать ситуацию сдачи жилья в наем за деньги под безвозмездное, то есть даром, предоставление жилья «своим знакомым или родственникам».

Таким образом, сдавая свое жилье нанимателям, не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Достаточно выплачивать налог от дохода, который приносит недвижимое имущество.

В каком объеме выплачивать такой налог? Как его определять? Понятно, что необходимо заключать договор найма, ведь именно договор, заключенный в письменной форме, будет легитимацией таких гражданско-правовых отношений. Арендная плата, зафиксированная в договоре, за использование жилья будет базой для расчета такого налога. Требование заключать договор найма в письменной форме зафиксировано в статье 674 Гражданского кодекса РФ. Письменный договор является защитой собственника от противоправных действий нанимателя. Договор как документ можно будет предъявить в суд в качестве основания для защиты прав и интересов собственника (впрочем, как и прав и интересов нанимателя). Мало кто знает, но переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение в силу статьи 675 Гражданского кодекса РФ не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В жизни вряд ли можно представить возможной такую ситуацию. Безусловно, при продаже квартиры, собственник примет меры для расторжения договора и освобождения квартиры от жильцов. Да и нового собственника вряд ли обрадует такое обременение. Вместе с тем, нанимателям следует помнить о том, что закон в любом случае при такой ситуации защитит арендаторов.

Собственник (наймодатель) должен знать, что в его обязанности входит осуществление капитального ремонта помещения (если иное не предусмотрено договором найма), восстановление помещения после разрушения (повреждения), ведь бремя ответственности за свое имущество, за его содержание, а также и риск гибели и случайного повреждения имущества (не путать с умышленным повреждением имущества третьими лицами) в силу статей 210-211 Гражданского кодекса РФ несет собственник.

Для составления договора найма следует обращаться за помощью к юристам. В Интернете имеется множество шаблонных договоров. Но они не могут отражать всей специфики и конкретики именно ваших взаимоотношений с контрагентом и статуса сдаваемого жилища. Если посредником найма выступает агентство недвижимости Ногинска, то оно предоставляет своим клиентам уже готовый договор найма. Однако, в любом случае не лишним будет показать его стороннему юристу. Только юрист может сразу определить, какое заслуживающее внимание условие упущено, или зафиксировано с акцентом на защиту одной стороны договора в ущерб интересам другой стороны.

Как бы там ни было, главное, что необходимо отразить в тексте такого договора, это: объект договора найма (объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); целевое назначение найма (только для проживания! размещение офиса, объекта оказания каких-либо коммерческих услуг запрещено!); ссылка на документ, подтверждающий правомочие собственника (по желанию нанимателя); точный адрес расположения объекта; размер платы и порядок расчетов; перечень лиц, совместно проживающих с нанимателем; права и обязанности сторон; срок действия договор (он не должен превышать 5 лет); санкции (по желанию наймодателя) при несоблюдении условий договора (например, просрочки оплаты); основания и порядок расторжения договора; реквизиты сторон (данные личности и данные документа, удостоверяющие личность).

Заслуживает внимание то обстоятельство, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. За три месяца до окончания срока действия договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель нарушит это условие, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от пролонгации договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил такой договор с третьим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

С согласия наймодателя наниматель может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения автоматически прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1. Невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3. Использования жилого помещения не по назначению или нарушения прав и интересов соседей.

Собственники, помните, если вы сдаете свое жилье за плату другим людям, вы вступаете в гражданско-правовые отношения, в которых в равной степени подлежат правовой защите и «хозяева» и «жильцы». В случае, если наймодатели не довольны действиями нанимателей, следует разрешать споры исключительно судебным порядком, если досудебные переговоры не дали результат. Помните, что органы полиции не вправе вмешиваться в частно-правовые споры граждан, не вправе принудительным порядком выселять жильцов из занимаемых ими помещений. Сами наймодатели также не вправе без предварительного согласования и присутствия нанимателей входить в жилище, тем более – выселять и выносить вещи. Даже, если наниматели грубо нарушают условия договора и добровольно не хотят расторгать договор и выселяться, разрешить такую ситуацию можно только судебным решением и действиями приставов-исполнителей на основании решения суда.

Популярные темы

21.08.2015, 20:38
Купить квартиру в Ногинске самому или обратиться к риэлтору
24.12.2015, 18:01
Договор дарения квартиры Ногинск
16.12.2015, 10:30
Сдача квартиру в наем в Ногинске
14.11.2015, 16:44
Что нас ждет от налога на недвижимости
Никто не решился оставить свой комментарий.
Будь-те первым, поделитесь мнением с остальными.
avatar